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FAQ - HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN ZUM THEMA:

Wohnen, Miete und Immobilen

Die Grundbuchämter überwachen bei Eintragungsanträgen und Löschungen die Einhaltung der materiell- (BGB) und formellrechtlichen (GBO, Grundbuchverfügung) Voraussetzungen, um die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen. Damit soll gewährleistet werden, dass der öffentliche Glaube des Grundbuchs von richtigen Eintragungen und Löschungen ausgehen darf. Das Grundbuchamt ist nicht nur zur Beachtung der formellen Eintragungsvoraussetzungen, sondern auch zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs verpflichtet und darf deshalb keine Eintragungen vornehmen, deren Unrichtigkeit ihm bekannt ist. Es prüft die Einhaltung der Verfahrensregeln der GBO und stellt dazu von Amts wegen die erforderlichen Ermittlungen an. Dies gilt auch gegenüber dem Eintragungsersuchen einer Behörde. Geht schon aus den beigefügten Unterlagen hervor, dass die begehrte Eintragung das Grundbuch unrichtig machen würde, so darf das Grundbuchamt den Anträgen nicht entsprechen. Die Registergerichte haben Eintragungen und Löschungen auf ihre formelle und materielle Richtigkeit von Amts wegen zu überprüfen. Dabei prüfen die Grundbuchämter im Detail bis hin zur Frage, ob eine Eigentumswohnung in sich abgeschlossen ist. Hier ist dem Grundbuchamt durch Bescheinigung der Baubehörde die Abgeschlossenheit nachzuweisen.

Eintragungen und Löschungen werden durch entsprechende Anträge ausgelöst, die als Grundakten ebenfalls vom Grundbuchamt aufbewahrt und geführt werden. Dem Grundbuchamt kommt beim Eintragungsverfahren eine wesentliche Rolle zu, weil es die Eintragungsreihenfolge mehrerer im selben Grundbuch einzutragenden Rechte festlegt und damit über die im Grundbuch eingetragene Rangfolge entscheidet. Da das Eintragungsdatum von prinzipieller Bedeutung ist, muss der Zeitpunkt des Antragseingangs beim Grundbuchamt genau vermerkt werden („Präsentat“). In § 17 GBO wird bestimmt, dass das Grundbuchamt die Eingangsreihenfolge auch für die Bearbeitungsfolge einzuhalten hat. Eine taggleiche Bearbeitung eingehender Grundbuchanträge ist daher zur Wahrung der sich aus der Grundbucheintragung ergebenden gesetzlichen Rangfolge nicht erforderlich. Das Grundbuchamt ist gezwungen, die postalische Eingangsreihenfolge bei der Eintragung zu übernehmen.

Das Grundbuchamt ist zudem für die Grundbucheinsicht und die Erstellung von Grundbuchauszügen zuständig. Hier prüft es, ob jemand die materielle und formelle Berechtigung besitzt, ins Grundbuch und die Grundakten Einblick nehmen zu dürfen. Grundbuchauszüge werden auf Antrag kostenpflichtig erstellt, Grundbuchbenachrichtigungen erfolgen hingegen automatisch an die Beteiligten einer Eintragung oder Löschung.

 

Der Vermieter darf keinen Ersatzschlüssel behalten, um damit ohne Erlaubnis die Mieträume zu betreten. Das Mietverhältnis regelt, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen, also alleinigen Gebrauch zur Verfügung stellt (§535 Abs.1 BGB). Dem Mieter wird mit dem Mietverhältnis die alleinige Sachherrschaft übertragen, laut §854 BGB. Dies ist nicht der Fall, wenn er einen Zweitschlüssel für Notfälle behält. Ohne Einverständnis darf der Vermieter die Räume nicht betreten, dies würde Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Ausnahme ist ein Notfall wie Wasserschaden, Brand etc., also wenn Gefahr droht. Der Vermieter darf den Schlüssel dann behalten, wenn der Mieter einverstanden ist. Dies muss zur Beweisführung im Mietvertrag festgehalten werden.

 

Nein, denn im Notarvertrag wird die Kaufpreisfälligkeit geregelt. Eine Nutzung der erworbenen Immobilie vor Zahlung des Kaufpreises ist nur mit dem Einverständnis des Verkäufers möglich. Dies birgt aber für beide Parteien hohe Risiken. Werden z. B. Umbaumaßnahmen durch den Käufer vor Kaufpreiszahlung und/oder Übergabe der Immobilie vorgenommen, so gehen diese in das Eigentum des Verkäufers über, sollte es nicht zum Vollzug des Kaufvertrages kommen. Der Verkäufer kann den Rückbau und diue Herstellung des alten Zustandes verlangen.

 

Der Kaufpreis sollte vom Käufer erst gezahlt werden, wenn sicher ist, dass der Käufer seinerseits die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten wird.

Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht,

  • dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
  • dass die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist - dadurch wird das Grundbuch "gesperrt", das Grundstück wird für den Käufer "reserviert" -,
  • dass die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch zu löschen,
  • dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt (unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen ein Vorkaufsrecht zu).

Der Notar veranlasst alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, teilt er den Vertragsbeteiligten dies mit. Erst wenn die Fälligkeitsmitteilung dem Käufer vorliegt, muss der Kaufpreis gezahlt werden.

 

Wird ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit geschlossen, spricht man von einem Zeitmietvertrag. Vermieter nutzen diese Form des Mietvertrags zum Beispiel, wenn sie ab einem bestimmten Zeitpunkt eine Eigennutzung planen oder Baumaßnahmen anstehen. Auf Mieterseite ist ein befristeter Vertrag sinnvoll, wenn man beispielsweise vorübergehend in einer anderen Stadt beschäftigt ist oder kurzfristig ausziehen muss.

Gemäß § 575 BGB lässt sich eine Wohnung auch für kurze Zeit mieten. Wenn das Mietverhältnis endet, hat der Mieter keinen Anspruch auf Fortsetzung des Vertrages. Eine ordentliche Kündigung während der vereinbarten Mietdauer ist weder seitens des Mieters, noch vonseiten des Vermieters möglich.
Voraussetzungen für den Vertragsabschluss

Der sogenannte Zeitmietvertrag bedarf nach § 126 BGB der Schriftform. Mündlich abgeschlossene Verträge sind automatisch Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit. Seit dem 1. September 2001 sind nur noch „echte“  beziehungsweise qualifizierte Zeitmietverträge nach neuem Recht zulässig (§ 575 Abs. 1 BGB). Alte Mietverträge mit Vertragsabschluss bis zum 31.08.2001 behalten jedoch ihre Gültigkeit. Die neue Fassung sieht vor, dass eine Verlängerung des Zeitmietvertrages nach Ablauf der Mietdauer nicht mehr verlängert werden kann. Gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BGB sind folgende Gründe für eine eindeutige Befristung zulässig:

  •  Eigennutzung: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige des Haushalts.
  • Baumaßnahmen: Der Vermieter muss die Räume abreißen oder gemäß § 554 BGB instand setzen, sodass die Baumaßnahmen durch das Mietverhältnis erschwert würden.
  • Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen: Der Vermieter plant, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit an einen zur Dienstleistung Verpflichteten zu vermieten.

Wirksamkeit des befristeten Vertrages

Allgemeine Formulierungen reichen bei Zeitmietverträgen nicht aus – die Befristungsgründe müssen konkret benannt werden. Vergisst der Vermieter zum Beispiel, den zukünftigen Verwendungszweck anzugeben oder formuliert diesen zu allgemein, ist der Zeitmietvertrag ungültig. Der Mieter kann vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages Auskunft darüber verlangen, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist. Wenn der Vermieter nicht innerhalb eines Monates antwortet, hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Zeitmietvertrag um die Dauer der Verspätung verlängert wird. Der Grund für die Befristung darf sich nicht ändern. Gibt der Vermieter sein Vorhaben auf, die Räumlichkeiten zu nutzen, kann der Mieter verlangen, dass der Zeitmietvertrag auf unbestimmte Zeit verlängert wird. Der Mieter kann die Verlängerung des Vertrages um den entsprechenden Zeitraum beanspruchen, wenn der Vermieter die Wohnung erst nach der vertraglich vereinbarten Beendigung benötigt.

RMI informiert Sie gerne über weitere Kriterien die beim Abschluss eines Zeitmietvertrages zu beachten sind.

Die Auflassungsvormerkung sichert nach § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Das bedeutet, dass die Auflassungsvormerkung die Eigentumsansprüche des Immobilienkäufers schützt, bis dieser als Eigentümer in das Grundbuch des Grundstückes eingetragen ist.

Energiebedarf als Grundlage

Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden und bei alten Bestandsgebäuden (Bauantrag vor 1. November 1977), welche nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen.

Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt, so sind bei öffentlich-rechtlichem Nachweis nach LBO (bei Errichtung und Änderung von Gebäuden, d. h. wenn ein Baugenehmigungsverfahren nötig ist) die gleichen Daten anzugeben wie bei einem Neubau von Gebäuden. Beim Energieausweis zur Vorlage bei Eigentümer- oder Mieterwechsel entfällt der öffentlich-rechtliche Nachweis, d. h. die Gegenüberstellung von nach Energieeinsparverordnung zulässigen Werten mit den errechneten. Hier erlaubt die Verordnung die Erfassung von erforderlichen Gebäudedaten durch den Eigentümer, die dieser dann dem Aussteller (beispielsweise in einem Frage- bzw. Erhebebogen) zur Verfügung stellt. Die Daten müssen dann vom Aussteller auf ihre Plausibilität geprüft werden. Diese Regelung soll zur Kostenbegrenzung und zur Vereinfachung der Ausstellung von Bedarfsausweisen beitragen und kostenintensive Ortstermine vermeiden.

Wir beraten Sie gerneunverbindlich über die Erstellung eines Energiebedarfsausweises.

Energieverbrauch als Grundlage

Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch angegeben werden.

  • bei Wohngebäuden für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche; Vereinfachend bei der Ermittlung der Gebäudenutzfläche darf die Wohnfläche mit 1,2, bei Gebäuden bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit 1,35 multipliziert werden;
  • bei Nichtwohngebäuden für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche.

Zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwertes sind Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Quellen (beispielsweise Abrechnungen des Energielieferanten, oder aber die telefonische Auskunft des Energielieferanten z.B bei Verlust der Abrechnungen) für mindestens drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden zu Grunde zu legen, aus denen ein Durchschnittswert zu ermitteln ist. Dies soll Aussageungenauigkeiten aufgrund des Nutzerverhaltens entgegenwirken. Zudem sollen längere Leerstände rechnerisch angemessen berücksichtigt werden. Um eine energetische Bewertung und eine Vergleichbarkeit mit entsprechenden Referenzdaten zu ermöglichen, müssen die Daten einer Witterungsbereinigung unterzogen werden. Während der Warmwasserverbrauch von der Nutzung abhängt, wird der Raumwärmeverbrauch wesentlich vom lokalen Klima beeinflusst. Dieser muss daher nach den anerkannten Regeln der Technik (in diesem Fall die VDI 3807) witterungsbereinigt werden.

Wir beraten Sie gerne bei der Erstellung eines Energieverbrauchsausweises.

Ein Anderkonto oder Treuhandanderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Ein Treuhandkonto ist grundsätzlich ein in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung unterhaltenes Konto. Der Inhaber des Anderkontos verwaltet dieses für den Dritten treuhänderisch. 

Die Vormerkung stellt im Sachenrecht eine im Grundbuch verlautbarte Ankündigung eines zukünftigen Rechtserwerbs an einem Grundstück dar, auf den derjenige, zu dessen Gunsten die Vormerkung eingetragen wurde, einen Anspruch hat. Der vorgemerkte Anspruch kann sich auf die Übertragung des Eigentums oder eines sonstigen Rechts an dem Grundstück, auf die Aufhebung eines beschränkten dinglichen Rechts an dem Grundstück, auf die Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts richten. Sinn und Zweck der Vormerkung ist es, den Anspruch des Erwerbers während des bei Grundstücken oft langen Zeitraums zwischen Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (z. B. des Kaufvertrags) und Erfüllung (z. B. durch Übereignung des Grundstücks) vor vertragswidrigen Verfügungen des bisherigen Eigentümers zu sichern.

In der Praxis ist der häufigste Fall die Auflassungsvormerkung, die allerdings als künftige Rechtsänderung den Eigentumswechsel, nicht die Auflassung sichert und daher besser Eigentumsvormerkung genannt werden sollte.

 

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 7 % der Bemessungsgrundlage. Im Jahr 2012 wurden 7,389 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer (GrESt) eingenommen, 2013 waren es 8,39 Milliarden Euro (+ 13,5 %).

Rheinland-Pfalz: 5% ab 1.3.2012

Hessen: 6% ab 1.8.2014

Das Grundbuchrecht ist streng formalisiert. Sowohl Eintragungen als auch ihre Löschung im Grundbuch bedürfen mindestens der notariell beglaubigten Form. Für die Löschung eines Grundbuchrechts ist materiell-rechtlich die Aufhebungserklärung des Berechtigten und Eintragung erforderlich. Zusätzlich sind formell-rechtlich der Antrag eines Beteiligten und die Bewilligung des von der Löschung betroffenen (Gläubigers) erforderlich. Nach dem materiellen und formellen Konsensprinzip müssen mithin sowohl die Aufhebungserklärung als auch Antrag und Bewilligung inhaltlich deckungsgleich auf die Löschung eines bestimmten Grundbuchrechts ausgerichtet sein. Die Löschungsbewilligung zielt auf die Löschung eines dinglichen Rechts in Abteilung II (Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Vormerkungen und andere Verfügungsbeschränkungen) oder Abteilung III (Grundpfandrechte wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld) des Grundbuchs ab, auch wenn sie umgangssprachlich auf die Löschung von Grundschulden und Hypotheken eingeengt wird.

Die Löschungsbewilligung ist eine abstrakte einseitige empfangsbedürftige Erklärung des Berechtigten, dass er ein im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt. Eine Löschungsbewilligung beinhaltet nach anerkannter Auffassung materiell-rechtlich eine Aufgabeerklärung im Hinblick auf das Grundpfandrecht, wobei es sich um eine dem materiellen Recht angehörende rechtsgeschäftliche Willenserklärung handelt, die sich begrifflich nicht mit der dem formellen Grundbuchrecht angehörenden Löschungsbewilligung und erst recht nicht mit dem Löschungsantrag deckt.

 

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung. Obgleich die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, sind die Grundbuchämter angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen. Im Ergebnis ist damit eine Grundbucheintragung ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhält der Notar.

Wo informiere ich mich über die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Bei allgemeinen Fragen bezüglich einer eventuell benötigten Unbedenklichkeitsbescheinigung sollten sich Verbraucher zunächst immer an die zuständigen öffentlichen Stellen wenden. Diese informieren in der Regel vollkommen kostenlos und bewahren so vor unnötigen Verzögerungen oder gar rechtlichen Konsequenzen beim Hauskauf. Sollten darüber hinaus spezifischere Fragen bestehen, so lohnt darüber hinaus auch die Konsultation des betreffenden Notars. Er ist bereits mit der Beurkundung betraut und kann darüber hinaus auch bei der Antragsstellung weiterhelfen.

Wenn bei der Übergabe einer Immobilie plötzlich Mängel auftreten, kann dies sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer kostenintensive Folgen haben. So ist es möglich, dass bei der Besichtigung alles in bester Ordnung war und bei der finalen Übergabe ein Mangel auffällt, wie beispielsweise, dass die Heizung nicht richtig funktioniert. Verkäufer gehen ein besonders hohes rechtliches Risiko ein, denn sie bleiben für plötzlich auftretende Mängel bis zu fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergabe haftbar. Doch mit entsprechender Vorbereitung wird auch ein solcher Stolperstein schnell und rechtssicher aus dem Weg geräumt.  

Der Kaufvertrag dokumentiert nicht nur den Deal. Er hat für Käufer und Verkäufer auch eine nicht zu unterschätzende rechtliche Schutzfunktion. Der Vertrag sollte alle bereits bekannten Mängel aufführen und genau regeln, wie beide Parteien bei später auftretenden Sachmängeln verfahren. Im Normalfall ist es so, dass bei Bestandsimmobilien ein so genannter Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag verankert wird. Dann haftet der Verkäufer nicht für später auftretende Sachmängel. Grundlage ist selbstverständlich, dass er sie nicht mit Absicht verschwiegen hat. Sollte zwischen notarieller Beurkundung des Kaufvertrages und Übergabe der Immobilie ein Mangel auftreten, haftet der Verkäufer. Erst mit der Übergabe einer Immobilie wird auch die Haftung für zufällige Mängel auf den Käufer übertragen. Auch hier kann eine vorherige Niederschrift im Kaufvertrag helfen. Käufer und Verkäufer sollten dieses Szenario möglichst detailliert regeln. Rechtssicherheit für beide Parteien gibt außerdem ein offizielles Gutachten, mit dem dokumentiert ist, dass das Haus auf Herz und Nieren geprüft wurde, und das eventuelle Mängel feststellt und schriftlich festhält.

Das Prinzip der zweiten Chance bei Mängeln

Tritt ein bisher unbekannter Mangel an der Immobilie noch vor der Übergabe auf, hat der Verkäufer Chance auf Nachbesserung. Innerhalb einer Frist kann er den Mangel beseitigen, um dem Leistungsanspruch des Käufers damit noch gerecht zu werden. Sollte ein Mangel aufgrund der nachlässigen Arbeit eines Handwerks-Unternehmens zustande gekommen sein, gilt auch hier die zweite Chance: Der Handwerker kann seine Arbeit nachbessern und den Mangel beseitigen. Geschieht dies innerhalb der Frist nicht, können ihm die Kosten für die Nachbesserung durch eine andere Firma in Rechnung gestellt werden. In jedem Fall gilt jedoch: Schadensersatz für Mängel steht dem Käufer nur zu, wenn die Immobilie durch den Mangel zum Zeitpunkt der Übergabe nicht bezogen werden kann. 

 

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen verdeckten und offenen Treuhandkonten. Verdeckte Treuhandkonten geben keinen Aufschluss über das Treuhandverhältnis. Offene Treuhandkonten beinhalten einen Zusatz in der Kontobezeichnung, der auf das Treuhandverhältnis hinweist. Zu dieser Form der Treuhandkonten gehören neben dem Anderkonto auch weitere sonstige offene Treuhandkonten: private wie Mietkautionssparbücher oder gesetzliche, etwa im Zuge einer Insolvenz vom Insolvenzverwalter geführte Konten.

Während für ein gewöhnliches Treuhandkonto keine besonderen juristischen Regeln gelten, fallen Guthaben auf Anderkonten bei Insolvenz des Treuhänders nicht in seine Vermögensmasse. Nach § 47 der Insolvenzordnung besteht in Deutschland ein Recht auf Aussonderung des Treuhandvermögens aus der Insolvenzmasse. Die Guthaben sind daher besonders geschützt.

Für diese Konten gelten besondere Geschäftsbedingungen der Banken. Hierin heißt es u. a.: „Diese Anderkonten […] sind nicht dafür bestimmt, eigenen Zwecken des Inhabers zu dienen.“ Auch damit wird deutlich gemacht, welchen Zweck ein Anderkonto hat. Weiterhin hat die Bank den wirtschaftlich Berechtigten zu erfragen und zu speichern.

Anderkonten werden im Regelfall von Rechtsanwälten, Notaren, Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern, aber auch Pfarrern geführt.

Das anwaltliche Berufsrecht legt strenge Maßstäbe an die Behandlung von fremdem Geld. Wenn der Anwalt erkennt, dass er (gleich aus welchem Grunde) fremdes Geld nicht innerhalb eines Monats an den Berechtigten weiterleiten kann, so muss er ein Anderkonto anlegen und das Geld auf dieses überweisen, § 43a Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) i.V.m. § 4 Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA). Für geringere Einzelbeträge ist ausnahmsweise auch die Führung eines Sammelanderkontos erlaubt.

Bei Immobiliengeschäften kann vertraglich vereinbart werden, dass der Kaufpreis vom Käufer zunächst auf ein Anderkonto des Treuhänders (meist Rechtsanwalt oder Notar) gezahlt wird. Dadurch wird die vorzeitige Darlehensauszahlung (Valutierung) zur Kaufpreisabwicklung ermöglicht, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Treuhänder trägt die Gewähr für die zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag). Für das Anderkonto wird eine Hebegebühr fällig.

 

Für die Führung der Grundbücher ist das Amtsgerich für die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig; abweichende Vorschriften bestehen in Baden Württenberg. Hier werden nach alter Tradition die Grundbücher von den grundsätzlich in jeder Gemeinde eingerichteten staatlichen Grundbuchämtern geführt. Das Grundbuchamt ist für einen bestimmten Grundbuchbezirk zuständig; die Grundbuchbezirke decken sich mit den Gemeindebezirken

 

Beim Hauskauf steht oft auch die Übernahme von Einrichtungsgegenständen zur Diskussion.

Wenn beim Hauskauf eine gebrauchte Immobilie den Besitzer wechselt, geht es um die Frage, was mit dem darin befindlichen Inventar geschieht. Das meiste davon wird der Vorbesitzer entweder für sich selbst weiterverwenden oder entsorgen. Doch häufig befinden sich darin Einrichtungsgegenstände, die für den neuen Eigentümer durchaus interessant sind – sei es eine Einbauküche oder vielleicht eine Wohnzimmereinrichtung, die noch in gutem Zustand ist und dem Geschmack des Käufers entspricht.

Bei entsprechender Werthaltigkeit wird der Verkäufer dafür einen angemessenen Preis verlangen, der zum Kaufpreis der Immobilie hinzugerechnet wird. Dabei droht jedoch für den Käufer eine finanzielle Falle: Je höher der Immobilienpreis beim Hauskauf, umso höher sind auch Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Ist ein Makler beim Hauskauf mit eingeschaltet, berechnet dieser seine Courtage in aller Regel auf Basis des im Notarvertrag stehenden Kaufpreises.

Beim Hauskauf Einrichtungsgegenstände vertraglich ausklammern

Sofern es sich bei den Einrichtungsgegenständen nicht um feste Bestandteile der Bausubstanz handelt – was etwa bei einem Kachelofen oder einem Wintergarten der Fall wäre – können mit der richtigen Vertragsgestaltung unnötige Kaufnebenkosten vermieden werden. Dies kann auf zweierlei Art und Weise geschehen:

1. Im Notarvertrag können gesonderte Preise für die Immobilie sowie für bewegliche Gegenstände ausgewiesen werden. Letztere werden dann nicht mit Grunderwerbsteuer belegt.

2. Alternativ dazu kann der Notarvertrag nur über den Kauf der Immobilie abgeschlossen werden, und ergänzend dazu schließen Käufer und Verkäufer einen privatschriftlichen Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ab.

Wenn beispielsweise eine Kücheneinrichtung und weitere Möbel im Wert von 12.000 Euro übernommen werden, lassen sich auf diese Weise je nach Bundesland Grunderwerbsteuer und Notargebühren einige Hundert Euro sparen. Lässt sich dadurch auch eine eventuell anfallende Maklercourtage reduzieren, fällt die Ersparnis noch höher aus.

Vorsicht: Hauskäufer sollten bei der Vertragsgestaltung auf gar keinen Fall den Bogen überspannen, indem sie versuchen, realen Immobilienwert über einen separaten Kaufvertrag auf Einrichtungsgegenstände umzuwidmen. Alle Immobilienkaufverträge werden an das Finanzamt weitergeleitet, wo geprüft wird, ob der ausgewiesene Kaufpreis marktüblich ist. Wer dabei versucht zu tricksen, riskiert dafür belangt zu werden.

Tipps: Für die Finanzierung Ihrer Immobilie stehen Ihnen die Interhyp-Finanzierungsberater zur Seite. Sie suchen aus den Angeboten von mehr als 300 Darlehensgebern eine passende Lösung. Interessiert? Dann können Sie ein persönliches Angebot anfordern.

 

Helmut Lindemann

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